Derechos reales y propiedad: quién puede decir que no

Alguien levanta una cerca. Otra persona, a tres calles, clava una bandera en una montaña y declara que es suya. Un ejidatario de Oaxaca puede dejar su parcela a su hija, pero vender a un extraño es mucho más complicado. Una compositora conserva sus letras hasta setenta años después de su muerte en gran parte del mundo, y hasta cien en México. Todo eso es "propiedad", y cada caso funciona distinto. Un graduado de Derecho oye la palabra mío y pregunta, casi sin darse cuenta: ¿mío frente a quién, por cuánto tiempo y quién lo dice?

Toda sociedad tiene que responder cómo se usan las cosas que varias personas quieren a la vez. Si nadie puede reclamar nada como exclusivamente suyo, nadie invierte en un campo ni en una casa. Si se permiten demasiados reclamos sin límite, algunos se quedan sin nada y se pierde el bien común. El derecho de propiedad es la respuesta larga y remendada a ese problema. Y es también donde más difieren las familias jurídicas del mundo, y los pueblos, sobre lo que significa tener un "derecho".

Esto describe cómo funcionan los sistemas jurídicos; no es asesoría legal. Las leyes cambian según el país y con el tiempo.

El terreno común: ¿quién puede decir que no?

Quita el vocabulario y todos los sistemas se hacen las mismas preguntas sobre una cosa. ¿Quién puede usarla? ¿Quién puede impedírselo a los demás? ¿Cómo se transmite el derecho y cómo sabe un comprador que el vendedor de verdad lo tiene? ¿Qué pasa cuando alguien la ha tratado como suya durante mucho tiempo? Y ¿cuándo pueden el Estado o la comunidad pasar por encima del dueño? Las familias responden con instintos distintos: el common law con un mosaico de "estados" (estates) y décadas de jurisprudencia; los códigos civiles, herederos del derecho romano, con la propiedad (dominium, dominio) como un único derecho fuerte y una lista corta de "derechos reales" menores, como el usufructo y las servidumbres.

Si vives en un país hispanohablante, tu punto de partida es el segundo. El Código Civil español (1889) define la propiedad como "el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes" (art. 348). El de Chile, redactado por Andrés Bello, dice que el dominio "se llama también propiedad" y es el derecho real "para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno" (art. 582). El Código Civil y Comercial argentino (2015) habla de "dominio perfecto" y lo describe como perpetuo, exclusivo y excluyente (arts. 1941 a 1944).

Qué es la propiedad: un haz de derechos con deberes

Pregúntale a cualquiera qué es ser dueño y te dirá "es mío". Un jurista dirá que es un haz de derechos separados que pueden estar en manos distintas. El jurista de Oxford Tony Honoré, en un ensayo de 1961, enumeró los "incidentes estándar" de la propiedad plena: poseer, usar, administrar, cobrar los frutos, transmitir, dejar en herencia y dar en garantía, junto con el deber de no usarla para dañar a otros y la posibilidad de que se la embarguen por una deuda. Cada uno puede repartirse por separado: un inquilino tiene la posesión y el uso, un banco tiene la garantía, un fideicomiso da las rentas a una persona y el control a otra.

Los códigos parten de un derecho fuerte y luego lo matizan. El Código Civil francés (art. 544) lo describe como el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, siempre que no se haga un uso prohibido por las leyes o los reglamentos. La Ley Fundamental alemana (art. 14) añade que "la propiedad obliga": su uso debe servir también al bien común. Las constituciones hispanas dicen lo mismo con sus propias palabras. La española reconoce "el derecho a la propiedad privada y a la herencia" y añade que "la función social de estos derechos delimitará su contenido" (art. 33). La colombiana de 1991 afirma que "la propiedad es una función social que implica obligaciones" y que le es inherente una función ecológica (art. 58). La mexicana (art. 27, 1917) va más lejos: las tierras y aguas dentro del territorio pertenecen originariamente a la Nación, que puede transmitir su dominio a los particulares y tiene el derecho de imponerle las modalidades que dicte el interés público. Sea cual sea el punto de partida, el de llegada es el mismo: ningún dueño tiene un derecho ilimitado.

Mira la tabla de arriba a abajo: quien tiene una hipoteca tiene casi todo el haz, pero no libremente, porque el banco queda detrás de cada venta. El ejidatario, miembro de un ejido mexicano (más abajo), tiene fuertes derechos de uso y herencia, pero poder limitado para vender. Ninguno de los cuatro tiene exactamente la "propiedad" en el sentido de la calle, y todos tienen algo real.

La posesión y el reloj: cómo un ocupante puede llegar a ser dueño

La posesión, tener y usar una cosa como si fuera tuya, es la prueba más antigua de la propiedad, y el derecho la trata con generosidad. Quien posee en paz está protegido contra el despojo por la fuerza, aunque no tenga título, y con el tiempo suficiente la posesión puede convertirse en propiedad. El common law lo llama adverse possession; el derecho civil, usucapión o prescripción adquisitiva. La razón es práctica: los registros se pierden, los reclamos envejecen y la sociedad necesita que alguien sea dueño de la tierra que de hecho se ha usado durante décadas.

El plazo depende del país y de si empezaste de buena fe. En España, el Código Civil pide diez años con buena fe y justo título entre presentes (veinte entre ausentes), y treinta años sin título ni buena fe (arts. 1957 y 1959). En Argentina, desde 2015: diez años con justo título y buena fe, y veinte si falta alguno de los dos (arts. 1898 y 1899). En Chile, la prescripción ordinaria de un inmueble es de cinco años y la extraordinaria, de diez (arts. 2508 y 2511). En el Código Civil Federal de México, cinco años si se posee de buena fe y diez si de mala fe (art. 1152), aunque cada estado tiene su propio código. Francia pide treinta años, o diez con justo título y buena fe. En Inglaterra y Gales, doce años en tierra no registrada; en la registrada (Land Registration Act 2002), pasados diez años el ocupante puede solicitarlo, se avisa al dueño inscrito y, por lo general, su oposición detiene el reclamo. En EE. UU. cada estado fija su regla, de unos cinco a cuarenta años. Todos exigen que la posesión sea pública y continua, y en el common law además "hostil", es decir, sin permiso del dueño.

Con los 11 años de partida se ve cómo se separan los sistemas. Con buena fe y un título defectuoso, España, Argentina y Francia (diez años) ya permitirían reclamar, y también México y Chile (cinco); Inglaterra (doce) todavía no. Cambia a "sin título" y la historia se invierte: México y Chile (diez) siguen permitiéndolo, pero España y Francia (treinta) y Argentina (veinte) piden mucho más tiempo.

Los registros: ¿quién es el dueño cuando el papel miente?

¿Cómo sabe un comprador que el vendedor es el dueño? Hay dos respuestas básicas. En un sistema de escrituras, el comprador sigue la cadena de transmisiones anteriores (EE. UU. guarda registros públicos de escrituras, y los compradores se apoyan en estudios de título y en el seguro de título). La regla es la romana, nemo dat quod non habet ("nadie da lo que no tiene"): una escritura falsificada no transmite nada, por muchos compradores honestos que vengan detrás. En un sistema de registro de títulos, el Estado lleva un registro que dice quién es dueño de cada predio, y el propio registro crea el derecho. El modelo es el Grundbuch alemán: la propiedad se transmite cuando el nuevo dueño queda inscrito (BGB §873), y según el §892 el comprador de buena fe puede fiarse del registro aunque sea erróneo, salvo que conste una oposición o que sepa que está mal. Sir Robert Torrens llevó la misma idea al sur de Australia con la Real Property Act de 1858, y el "sistema Torrens" se extendió por Australia, Nueva Zelanda, buena parte de Canadá, Irlanda, Singapur y más lejos.

El mundo hispano está en el segundo bando, con matices. En España, la Ley Hipotecaria (art. 34) protege al tercero que, de buena fe y a título oneroso, adquiere un derecho de quien aparece en el Registro con facultades para transmitirlo: una vez que inscribe el suyo, se mantiene en su adquisición aunque después se anule el título del transmitente "por virtud de causas que no consten en el mismo Registro". Es la llamada fe pública registral, y es un primo cercano de la regla alemana. En Chile, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces es la forma de hacer la tradición, es decir, de transferir el dominio de un inmueble (Código Civil, art. 686). Francia, en cambio, registra las escrituras mediante notarios (publicité foncière), pero no garantiza el título, salvo en Alsacia-Mosela, que conservó su registro de época alemana.

La tensión es esta: cuanto más se protege al registro, más seguro está el comprador y más expuesto el verdadero dueño si alguien falsifica. Tomemos el caso clásico. Ana es dueña de una casa. Mauro falsifica una escritura que se la da a Beto, que queda inscrito en el registro. Beto se la vende a Carla. ¿Quién es la dueña?

Los bienes comunes: cuando la propiedad de todos no es de nadie

En 1968, el ecólogo Garrett Hardin publicó en Science "La tragedia de los comunes". Imagina un pasto abierto a todos los pastores. Cada pastor se queda con todo el beneficio de añadir una vaca más, pero reparte el costo del sobrepastoreo con los demás. Así que cada uno añade una vaca y entre todos destruyen el pasto. La conclusión de Hardin fue que el acceso abierto lleva a la ruina, a menos que el recurso se privatice o lo gobierne el Estado.

Elinor Ostrom, con El gobierno de los bienes comunes (1990) y su Nobel de Economía de 2009, mostró que el argumento deja fuera un tercer camino. Los bienes comunes reales rara vez están abiertos a todo el mundo: tienen límites claros y miembros. Comunidades desde los Alpes suizos hasta los bosques japoneses y las huertas españolas de riego los han gobernado durante siglos con su propia vigilancia y sus sanciones. Su libro estudia, entre otros casos, las instituciones de riego de las huertas de Valencia, de Murcia y Orihuela y de Alicante. El Tribunal de las Aguas de la Vega de Valencia, cuyo origen se remonta a la época de al-Andalus, figura desde 2009 en la lista del Patrimonio Cultural Inmaterial de la Humanidad de la UNESCO. (Algunos historiadores españoles matizan que esas comunidades no siempre fueron tan democráticas como las pinta el modelo, aunque el marco de Ostrom sigue sirviendo para entenderlas.) Las condiciones que ayudan: límites claros, reglas adaptadas a lo local, voz de los usuarios al hacer las reglas, vigilancia, sanciones graduadas y el reconocimiento del derecho a organizarse. El propio Hardin dijo después que debió llamarla la tragedia de los comunes sin gestionar. La lección jurídica: "privado o público" es una falsa disyuntiva, y la tercera opción, la propiedad comunitaria, necesita que el sistema jurídico la reconozca.

El modelo es sencillo. Supón que cada vaca rinde 100 menos el número de vacas (el pasto se agota al llenarse) y cuesta 20 mantenerla. La ganancia por vaca es entonces 80 − N, y la total, N × (80 − N).

La ganancia total llega al máximo con 40 vacas, en 1,600. El acceso abierto empuja el rebaño a 80, donde la ganancia es cero: todos trabajan gratis. Con 40 vacas, la ganancia privada de añadir la 41.ª sigue siendo positiva (39), pero la del grupo es negativa (−1): la tentación viene incorporada. Las reglas, o un dueño, la eliminan.

Propiedad intelectual: ser dueño de ideas, con fecha de caducidad

La propiedad sobre cosas que se pueden copiar es una invención moderna, y es un trato. El derecho de autor protege la expresión de un autor (no la idea) y, según el Convenio de Berna (1886), dura como mínimo la vida del autor más 50 años. La mayor parte del mundo lo ha alargado: la Unión Europea, España, Argentina, Brasil, Chile, Perú y EE. UU. usan vida más 70; Colombia, 80; México, 100 para las obras aún protegidas cuando se amplió el plazo en 2003; India, 60; China y Bolivia, 50. Una patente da el monopolio de un invento nuevo, normalmente por 20 años desde la solicitud (ADPIC o TRIPS, 1994), a cambio de publicarlo. Las marcas protegen nombres y logotipos y pueden renovarse indefinidamente mientras se usen. El trato es este: la sociedad concede un monopolio temporal para premiar a los creadores, y luego la obra pasa al dominio público. Cuánto debe durar es una discusión abierta: los críticos dicen que ampliar los plazos, como hizo EE. UU. en 1998, no premia ninguna creación nueva; los defensores señalan que se vive más y que conviene igualar a los socios comerciales.

Para un autor que murió en 1980, el plazo termina en la UE, España, Argentina, Brasil, Chile, Perú y EE. UU. a fines de 2050 (libre desde 2051), y en México a fines de 2080 (libre desde 2081). Es la diferencia entre una ley de una línea y un siglo.

Tierra indígena y comunal: propiedad que no es de una sola persona

Gran parte de la tierra del mundo no es de un dueño privado ni del Estado, sino de una comunidad. En México, el ejido y la comunidad indígena son el ejemplo más claro. Tras la Revolución, la Constitución de 1917 (art. 27) permitió repartir los latifundios entre comunidades campesinas, y el programa creció bajo el presidente Cárdenas desde 1934. La tierra es de la comunidad, y sus miembros, los ejidatarios, tienen derecho a usar su parcela y a transmitirla. La venta estuvo restringida hasta 1992, cuando se reformó el art. 27 para permitir, bajo ciertas condiciones, que la tierra ejidal se privatizara, junto con una nueva Ley Agraria y un programa de titulación (PROCEDE). Las cifras oficiales del Registro Agrario Nacional ponen la propiedad social (ejidos y comunidades agrarias) en alrededor de la mitad del territorio mexicano: unos 100 millones de hectáreas de 196 millones (cerca del 50.7%, conteo de 2017). La reforma de 1992 se sigue discutiendo: sus defensores decían que los títulos permitirían pedir crédito e invertir; sus críticos, que abría la puerta a la venta de tierras y al despojo rural.

En otros lugares la misma pregunta toma otros nombres. La Constitución de Colombia reconoce los resguardos colectivos. La de Brasil (1988) reconoce los derechos originarios de los pueblos indígenas sobre las tierras que ocupan tradicionalmente, y la disputa sobre el "marco temporal" (si solo cuentan las tierras ocupadas el 5 de octubre de 1988) sigue viva: en 2023 el Supremo Tribunal Federal rechazó esa tesis, el Congreso aprobó después una ley que la retomaba, y el conflicto continúa en los tribunales y en el Legislativo. La Corte Interamericana de Derechos Humanos resolvió en Comunidad Mayagna (Sumo) Awas Tingni contra Nicaragua (2001) que la propiedad comunal indígena está protegida como propiedad. En Australia, Mabo v Queensland (No 2) (1992) rechazó la idea de que el continente era terra nullius y reconoció el título nativo, y la Corte Suprema de Canadá hizo la primera declaración de título aborigen en Tsilhqot'in Nation v British Columbia (2014). La Declaración de la ONU sobre los Derechos de los Pueblos Indígenas (2007) enuncia el principio.

¿Ayuda la titulación formal a los pobres? El economista peruano Hernando de Soto sostuvo en El misterio del capital (2000) que dar título legal a los poseedores informales libera capital, porque una casa con título se puede hipotecar. Otros hallaron que no es tan simple: un estudio de ocupantes de terrenos en Buenos Aires, de Galiani y Schargrodsky, mostró que la titulación aumentó la inversión en vivienda, pero no el acceso al crédito. El resumen honesto es que los títulos ayudan, pero no por sí solos.

Lo que un graduado ve sin pensarlo

• "Propiedad" es un haz: poseer, usar, excluir, arrendar, vender, heredar, hipotecar. Pregunta qué palos del haz tiene de verdad cada persona.
• Todo sistema de propiedad equilibra al dueño con el público: la propiedad tiene una función social y obliga.
• La posesión larga y abierta puede crear propiedad, porque las sociedades prefieren dejar claro quién es dueño de la tierra a dejarla abierta para siempre.
• Un registro cambia la seguridad de los compradores por la de los verdaderos dueños: pregunta siempre a quién protege.
• Los recursos de acceso abierto se degradan, pero la cura no es solo privatizar o estatizar: las comunidades con límites y reglas pueden gobernar un bien común.
• La propiedad intelectual es un trato por tiempo limitado, y cuánto dura es una decisión política que cambia de un país a otro.
• Una gran parte de la tierra del mundo es comunal o consuetudinaria, y el derecho ha tenido que aprender a reconocerla.

Dónde aparece después

• Derecho constitucional (34/06): las cláusulas sobre la propiedad, como la indemnización cuando el Estado expropia, están entre los derechos constitucionales más antiguos.
• Derecho administrativo (34/10): el urbanismo, las licencias y la expropiación son el contacto diario entre dueños y Estado.
• Derecho internacional y derechos humanos (34/11): los derechos indígenas sobre la tierra y los tratados (Berna, ADPIC) que fijan los plazos de la propiedad intelectual.
• En el mundo real: una hipoteca y un estudio de títulos, el depósito de un inquilino, los términos de licencia de una aplicación, las reglas del bosque de un pueblo y la fecha en que una canción pasa al dominio público.

Si quieres profundizar

• 📘 Manual en español. Luis Díez-Picazo y Antonio Gullón, Sistema de Derecho civil (Tecnos), el manual español de referencia; el volumen sobre el derecho de cosas trata la posesión, la propiedad y los registros. Para tu país, busca el manual de derechos reales que use tu facultad.
• 📘 Manual en inglés. Jesse Dukeminier, James Krier, Gregory Alexander y Michael Schill, Property (Aspen/Wolters Kluwer), el libro de casos estándar de EE. UU. (en inglés).
• 📘 Más ameno. Elinor Ostrom, El gobierno de los bienes comunes: la evolución de las instituciones de acción colectiva (Fondo de Cultura Económica, traducción al español de Governing the Commons), escrito para un lector académico general y lleno de casos reales.
• 🎧 Charla gratuita. La conferencia del Nobel de Ostrom (2009), "Beyond Markets and States", en la página de los premios Nobel (en inglés).
• 🌐 Referencia gratuita. La entrada sobre propiedad del Wex del Legal Information Institute de Cornell (en inglés).